金科服務新增面積來源情況，2021年報
其中，收并購拓展規模方面，包括2021年1月收購重慶金科天江物業服務有限公司50.9804%股權，2月收購重慶上境物業服務有限公司100%股權；12月收購黔西宏祥物業管理服務有限公司51%股權。布局本地生活服務方面，核心則是宣布3.12億元收購金科酒管，及以自建團隊和區域龍頭企業整合的方式，打造團餐業務曲線等。
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在二級市場上，2021年2月，金科服務股價最高飆升至85港元/股（后復權），市值高達554.92億港元。當年末，金科服務的營收及凈利潤均呈現70%以上同比增長速度，分別達到59.68億元以及10.57億元，呈現出高增長性。
不過，繁榮的表象背后，整個物業板塊正悄然積累系統性風險。隨著地產下行，物業板塊集體暴露出對關聯方依賴過重、收并購質量存疑、盈利難以兌現等問題，陷入“有規模無利潤、有收入無現金”的困境，資本市場迅速拋棄舊邏輯，物業股從“黃金賽道”跌入“估值洼地”，金科服務亦難逃此勢。
不過，在這片集體低迷的“估值洼地”中，分化的裂痕正持續擴大。頭部物企與中下游企業的命運軌跡已然走向兩個極端。
華潤萬象生活、萬物云等頭部玩家，憑借穩健的經營性現金流、數字化驅動的運營效率與多元抗周期的業態布局，市盈率仍能維持在平均值以上的相對高位，市值穩定性與市場流動性顯著優于行業均值。
數據顯示，2025年華潤萬象生活股價較年初上漲了57.6%。總市值在11月上旬再次重回千億港元，刷新了自2023年4月以來的新高。年末時市盈率（TTM）為23.71倍，大幅高于整體物管股均值。
而支撐這份估值韌性的，則是其近年來業績和財務上呈現的“穩健增長+高質量盈利”雙重底色。
根據財報，2025上半年華潤萬象生活錄得收入85.24億元，同比增長6.54%；核心凈利潤20.1億元，同比增幅達15.0%，盈利增速顯著跑贏營收。整體毛利率同比提升3.1個百分點至37.1%，其中商業航道以38.33%的營收占比貢獻了68.2%的毛利，成為絕對“利潤奶牛”。同時，在現金流層面，期內經營活動現金流凈額13.03億元，疊加100%的中期派息率（含特別股息），也兌現了資本市場對“現金流確定性”的核心訴求。
另外，萬物云當前市盈率（TTM）約17.2倍、市凈率1.29倍，股價長期穩定在18-25港元區間，雖較上市首日45港元的價格已腰斬過半，但在行業整體估值低迷的背景下，其科技深耕的深厚底蘊與技術賦能的核心優勢，仍助力公司穩穩扎根頭部陣營，目前總市值約220億港元，位列行業第二。
資料顯示，2025上半年萬物云通過AI與自動化技術重構中后端運營體系，實現費用效率結構性提升。報告期內行政開支同比凈減少7740萬元，降幅達8.0%。通過“靈石+”AI智能體與微電網技術探索應用，推動能源管理能力成為其資產服務差異化的核心壁壘，期內，物業及設施管理服務業務毛利率同比增加0.5個百分點，新增飽和收入12.5億元。
顯然，物企現階段估值分化并非偶然，而是估值邏輯從“規模為王”轉向“價值制勝”后，企業能力分層的必然結果，其背后是物企在現金流質量、運營效率與業態結構上的核心差異。
隨著金科服務成為繼藍光嘉寶服務、華發物業、融信服務之后第四家退市的港股物企，物業資本市場已傳遞清晰信號。
未來，現金流的確定性、人效的提升空間與可驗證的盈利模型，將成為衡量物企價值的核心標準，這或許冷酷，卻足夠真實。
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